Em Salvador, o desconto no IPTU de um edifício sustentável não depende de um selo privado. Depende de uma certificação emitida pela própria Prefeitura, com pontuação definida em decreto. O instrumento se chama Programa de Certificação Sustentável IPTU Verde e é regulamentado pelo Decreto Municipal nº 36.288, de 17 de novembro de 2022, alterado pelo Decreto nº 38.884, de 1º de agosto de 2024.
Este artigo explica como o IPTU Verde de Salvador funciona: níveis, pontuação, desconto, quem pode participar, o passo a passo e os prazos que pesam na decisão. Explica também onde entra a Outorga Verde, um benefício diferente que o decreto associa à mesma certificação. As regras citadas são as do decreto vigente. Materiais antigos que ainda circulam sobre o tema trazem regras superadas, como validade de três anos do certificado e a antiga Secretaria Cidade Sustentável (SECIS) como órgão responsável.
Dois benefícios, uma mesma porta de entrada
IPTU Verde e Outorga Verde costumam ser tratados como sinônimos, mas são instrumentos diferentes. O IPTU Verde é um desconto no Imposto Predial e Territorial Urbano do imóvel certificado, aplicado durante a vigência do certificado. A Outorga Verde é um benefício na outorga onerosa do direito de construir, com base nos artigos 299 a 303 da Lei nº 9.069/2016, o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) de Salvador. Uma incide sobre o imposto do imóvel; a outra atua no licenciamento, sobre o potencial construtivo pago à Prefeitura.
O que liga os dois é a certificação. O art. 1º, § 1º do decreto estabelece que os empreendimentos que obtiverem a certificação “farão jus à Outorga Verde”. Em Salvador, portanto, a decisão de certificar um empreendimento deve considerar os dois benefícios, e cada um tem sua própria regra.
O que é o IPTU Verde de Salvador
O programa é opcional. A certificação é emitida pela Prefeitura, e não por um certificador privado: a pré-certificação e a certificação ficam a cargo da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SEDUR), que substituiu a SECIS nessa função pelo Decreto 38.884/2024. A aplicação do desconto no imposto é da Secretaria Municipal da Fazenda (SEFAZ). A base legal dos benefícios fiscais é o art. 5º da Lei nº 8.474/2013 e os arts. 5º e 5º-A da Lei nº 8.723/2014, regulamentados pelo decreto.
A certificação se baseia em uma pontuação de requisitos de sustentabilidade, listados no Anexo I do decreto. O anexo pontua requisitos como desempenho térmico, ventilação, iluminação natural, envoltória, eficiência energética e uso racional da água. No requerimento, o empreendimento indica quais requisitos pretende atender, e a soma dos pontos obtidos define o nível.
Níveis, pontuação e desconto
O decreto define três níveis, cada um com uma pontuação mínima e um desconto no IPTU (art. 3º e art. 12, incisos I a III):
| Nível | Pontuação mínima | Desconto no IPTU |
|---|---|---|
| Bronze | 50 pontos | 5% |
| Prata | 70 pontos | 7% |
| Ouro | 100 pontos | 10% |
O desconto vale por cinco exercícios e a certificação pode ser renovada. Não é isenção: o desconto incide sobre o IPTU do imóvel certificado e depende de regularidade fiscal e cadastral e da inexistência de pendência no CADIN municipal (art. 9º, § 5º). Este artigo não estima economia em reais, porque o valor final depende do IPTU de cada imóvel.
Há uma implicação prática na tabela. Como o nível é definido pela pontuação mínima, e cada ponto vem de um requisito do Anexo I que o empreendimento escolheu atender, o nível-alvo é uma decisão de projeto. Ele precisa ser definido quando o projeto ainda pode mudar, e não quando a obra termina.
Quem pode participar
A certificação é aplicável a novos empreendimentos, ampliações, reformas e edificações existentes, estas na modalidade Retrofit Verde (art. 1º, § 2º). Os usos contemplados são residencial, comercial, misto, institucional e industrial (art. 1º, § 4º).
Há condições de admissão. Pedidos com pendências de licenciamento ou de fiscalização ambiental não são admitidos (art. 6º, § 1º). Edificações existentes sem licenciamento podem participar desde que se regularizem (art. 4º, § 1º). No Retrofit Verde, a certificação só pode ser pedida cinco anos após o Habite-se (art. 12, § 5º).
Passo a passo do processo
O fluxo previsto no decreto segue esta ordem:
- Requerimento da pré-certificação, apresentado junto com o processo de construção, ampliação, reforma ou Retrofit Verde, com a indicação dos requisitos pretendidos, o formulário do Anexo II e o projeto de arquitetura com memorial descritivo (art. 6º).
- Análise. O decreto prevê análise em até 40 dias úteis, com tramitação prioritária no licenciamento (arts. 7º e 8º). É o prazo da norma, não uma garantia de prazo para cada processo.
- Pré-certificação, emitida no início da obra, junto com o Alvará de Construção (art. 9º).
- Verificação ao final da obra. Confere-se o cumprimento dos requisitos, apura-se a pontuação final e emite-se o certificado, com base em relatórios dos órgãos competentes (art. 9º, § 3º). A emissão depende de regularidade fiscal e cadastral e de ausência de pendência no CADIN (art. 9º, § 5º).
- Aplicação do desconto. O processo segue para a SEFAZ, e a certificação é mencionada no Habite-se (arts. 10 e 11).
- Renovação, a cada cinco exercícios (art. 12, § 1º).
Prazos que mudam o resultado
Três prazos do decreto afetam o resultado do programa e merecem atenção desde o planejamento.
O primeiro é a data de início do desconto. Se o procedimento previsto no art. 10 for concluído até 31 de outubro, o desconto começa no exercício seguinte. Se for concluído depois dessa data, começa apenas no segundo exercício seguinte (art. 12, § 7º). Na prática, atrasar a conclusão do processo por poucos dias, em torno dessa data, pode deslocar o início do desconto em um ano inteiro. Por isso, o cronograma de obra, de Habite-se e de certificação precisa ser planejado em conjunto.
O segundo é a validade. O certificado vale por cinco exercícios, e o desconto também (art. 12, § 4º). Materiais antigos falam em três anos; essa regra foi superada.
O terceiro é a renovação. O pedido deve ser feito até 120 dias antes do vencimento, sob pena de perda do benefício (art. 12, § 1º).
Outorga Verde: o que consultar na lei
A outorga onerosa do direito de construir é o instrumento pelo qual o município cobra pelo potencial construtivo usado acima do coeficiente básico do lote. A Outorga Verde é o benefício previsto para empreendimentos certificados nesse instrumento, com base nos artigos 299 a 303 da Lei nº 9.069/2016.
O percentual e as condições da Outorga Verde estão nesses artigos e na regulamentação aplicável, e devem ser conferidos no texto da lei para cada empreendimento. Este artigo não os detalha: o foco é o IPTU Verde, cujo desconto está definido no decreto. Um ponto de atenção está no art. 16, § 2º do decreto, que menciona perda do certificado ou mudança de categoria em empreendimentos que utilizaram a Outorga Verde: manter a certificação em vigor tem efeito também sobre esse benefício.
Selos de terceiros: bonificação de pontos
O Anexo I prevê pontos adicionais, na forma de bonificação, para projetos com selos de terceiros. O item 78, por exemplo, contempla selos como LEED BD+C nos níveis Platina, Ouro ou Prata, LEED O+M, EDGE Avançado e AQUA-HQE de execução. Os itens seguintes repetem a lógica com níveis inferiores e pontuações menores. A lista completa e os valores devem ser conferidos no próprio anexo.
A distinção que importa: o selo de terceiros soma pontos, mas não substitui a certificação do município e não leva automaticamente ao nível Ouro. O nível é definido pela pontuação total do empreendimento, e quem emite a certificação que gera o desconto é a SEDUR.
O papel da consultoria técnica no processo
A Ares não certifica, não concede o desconto no IPTU e não concede a Outorga Verde. A pré-certificação e a certificação são da SEDUR, e a aplicação do desconto é da SEFAZ. A consultoria técnica atua antes, na fase em que os pontos ainda podem ser decididos.
Como a pré-certificação é pedida junto com o licenciamento e o requerimento já indica os requisitos pretendidos, a estratégia de pontos do Anexo I precisa estar no projeto. Estudos de desempenho térmico e de conforto, simulações, laudos, memoriais e a documentação de projeto sustentam os requisitos escolhidos. Quando o requisito envolve desempenho térmico ou iluminação natural, a simulação termoenergética (EnergyPlus e DesignBuilder) e a análise de luz natural (Rhinoceros com Climate Studio) permitem comparar soluções e até cinco cenários alternativos antes de fechar a especificação. A consultoria também ajuda a avaliar se a combinação com selos de terceiros compensa o esforço adicional de documentação.
Nenhum desses serviços garante nível de certificação, percentual de desconto, prazo de análise ou concessão da Outorga Verde. Tudo isso depende da análise do Município.
Perguntas frequentes
O IPTU Verde de Salvador é obrigatório?
Não. A certificação é opcional (art. 1º, § 2º do Decreto 36.288/2022).
Quanto é o desconto?
5% no nível Bronze (a partir de 50 pontos), 7% no Prata (a partir de 70) e 10% no Ouro (a partir de 100), por cinco exercícios, com possibilidade de renovação.
Quem emite a certificação e quem aplica o desconto?
A SEDUR emite a pré-certificação e a certificação. A SEFAZ aplica o desconto no IPTU.
Imóvel já construído pode participar?
Sim, na modalidade Retrofit Verde. Nesse caso, a certificação só pode ser pedida cinco anos após o Habite-se, e edificações sem licenciamento precisam se regularizar para participar.
IPTU Verde e Outorga Verde são a mesma coisa?
Não. O IPTU Verde é um desconto no imposto do imóvel certificado. A Outorga Verde é um benefício na outorga onerosa do direito de construir, com base na Lei nº 9.069/2016. A certificação do programa dá acesso aos dois.
Em resumo
No IPTU Verde de Salvador, o desconto é o último passo de uma cadeia de decisões técnicas. Começa nos requisitos que o projeto escolhe atender no Anexo I, passa pela pré-certificação e pela certificação da SEDUR e termina na aplicação do desconto pela SEFAZ. Entender essa cadeia permite planejar o nível e, igualmente importante, a data de conclusão do processo, que pode antecipar ou adiar o início do desconto em um exercício.
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