Guia do IPTU Verde de Salvador: base legal, categorias Bronze, Prata e Ouro, descontos de 5% a 10%, pontuação do Anexo I, prazos, renovação e processo.
O custo tributário recorrente de uma edificação em Salvador começa a ser definido muito antes do Habite-se. Desde 2015, o município mantém um programa que converte práticas de sustentabilidade incorporadas ao projeto em desconto direto no imposto predial: o Programa de Certificação Sustentável IPTU Verde, hoje regulamentado pelo Decreto nº 36.288/2022. Na prática, escolhas de fachada, esquadrias, sistemas de água e de energia passam a ter efeito fiscal mensurável, válido para todas as unidades do empreendimento.
Este guia consolida as regras vigentes do IPTU Verde de Salvador: a base legal, as categorias e seus descontos, a lógica de pontuação do Anexo I, o processo de certificação e as condições de validade e renovação, com a referência normativa de cada ponto.
O que é o IPTU Verde e qual a base legal
O IPTU Verde é uma certificação municipal opcional que reconhece a adoção de requisitos de sustentabilidade em edificações e concede, em contrapartida, desconto no Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana. A autorização legal está no art. 5º da Lei nº 8.474/2013, que permite desconto de até 10% do IPTU para imóveis que adotem medidas de proteção, preservação e recuperação do meio ambiente.
A regulamentação vigente é o Decreto nº 36.288/2022, que institui o programa e traz, em seu Anexo I, a tabela de requisitos e pontuações. O Decreto nº 38.884/2024 alterou a norma para atribuir à Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SEDUR) a emissão da pré-certificação e da certificação.
Há ainda uma conexão relevante para empreendimentos em fase de aprovação: o art. 1º, §1º, do decreto assegura aos certificados o acesso à Outorga Verde, prevista nos arts. 299 a 303 da Lei nº 9.069/2016 (PDDU), que reduz de 25% a 40% a contrapartida financeira da outorga onerosa, conforme a categoria obtida. Os dois benefícios são cumulativos por força do art. 303 da mesma lei.
Categorias e descontos: Bronze, Prata e Ouro
A certificação é concedida por pontuação. Cada requisito do Anexo I vale uma quantidade fixa de pontos, e o somatório define a categoria, conforme o art. 3º do decreto:
| Categoria | Pontuação mínima | Desconto no IPTU |
| Bronze | 50 pontos | 5% |
| Prata | 70 pontos | 7% |
| Ouro | 100 pontos | 10% |
O desconto, definido no art. 12, aplica-se a todas as unidades imobiliárias autônomas que compõem a edificação. Essa abrangência tem uma implicação direta de produto: o benefício não fica com o incorporador, e sim com cada proprietário, ao longo da vida útil do certificado. Para a comunicação do empreendimento, trata-se de um atributo objetivo e verificável das unidades, sustentado por norma municipal, sem necessidade de recorrer a promessas de valorização.
Quem pode participar
O art. 1º, §2º, define a abrangência do programa: novos empreendimentos, ampliações, reformas e construções existentes na modalidade Retrofit Verde. Os usos admitidos (§4º) são residencial, comercial, misto, institucional e industrial.
O Retrofit Verde, definido no §3º como a modificação de uso e/ou reforma de edificação existente para incluir requisitos de práticas sustentáveis, tem duas regras próprias: a certificação só pode ser solicitada decorridos 5 anos do Habite-se (art. 12, §5º) e conta com bonificação específica de 25 pontos (item 77 do Anexo I), além de subitens com pontuação ampliada para esse perfil de obra.
Edificações existentes que nunca passaram por licenciamento também podem participar, desde que obtenham regularização junto aos órgãos licenciadores municipais (art. 4º, §1º).
Como a pontuação funciona: as 8 categorias do Anexo I
O Anexo I vigente organiza 82 itens numerados, além de subitens com sufixo A, em 8 categorias: Gestão Sustentável das Águas; Eficiência e Alternativas Energéticas; Projeto Sustentável; Qualidade Urbana; Verde Urbano; Contribuições para Adaptação Baseada em Ecossistemas (AbE); Gestão de Resíduos; e Bonificações.
Alguns exemplos com a pontuação em vigor: o reuso de no mínimo 90% das águas cinzas vale 10 pontos (item 5); painéis fotovoltaicos atendendo a no mínimo 80% da iluminação das áreas comuns valem 16 pontos (item 18); a envoltória com nível A de eficiência, conforme o RTQ-C e o RTQ-R, vale 15 pontos (item 35); a fachada ativa vale 15 pontos (item 54); o telhado verde em 50% do teto vale 12 pontos (item 64); e a infraestrutura de recarga para veículos elétricos em pelo menos uma vaga por unidade privativa vale 10 pontos (item 49).
Dois mecanismos do Anexo merecem atenção na fase de projeto. O primeiro: parte dos itens de Qualidade Urbana só pontua quando a medida não é obrigatória por lei para aquele lote, caso da fachada ativa e da transparência do fechamento. O mesmo requisito pode valer 15 pontos em um terreno e zero no terreno ao lado, o que torna a leitura conjunta do Anexo I com a legislação de uso do solo uma etapa prévia à estratégia de pontos.
O segundo: a categoria de Bonificações converte certificações ambientais em pontuação integral. Selos como LEED BD+C nos níveis Prata, Ouro ou Platina, LEED O+M, EDGE Avançado, AQUA-HQE de execução e GBC Brasil Casa ou Condomínio garantem 100 pontos (item 78), o suficiente para a categoria Ouro. O EDGE em sua modalidade padrão e o LEED BD+C Certificado garantem 70 pontos (item 79), correspondentes à Prata. O selo Fitwel soma 30 pontos (item 81). Para empreendimentos que já buscam certificação por exigência de financiamento ou política ESG, o benefício municipal é capturado com a mesma documentação técnica.
Processo, validade e renovação
O pedido de pré-certificação é protocolado junto com o processo de construção, ampliação, reforma ou Retrofit Verde, acompanhado da indicação dos requisitos adotados, do formulário do Anexo II e do projeto de arquitetura com memorial descritivo (art. 6º). Só são admitidos pleitos sem pendências de licenciamento ou de fiscalização ambiental (art. 6º, §1º).
A análise ocorre em até 40 dias úteis (art. 7º), e o projeto passa a ter tramitação prioritária no licenciamento: os órgãos têm até 20 dias úteis para formular exigências, de uma só vez, e mais 20 dias úteis para aprovar após o cumprimento integral (art. 8º).
Ao final da obra, verifica-se se os requisitos declarados foram efetivamente executados (art. 9º). Confirmado o cumprimento, a SEDUR emite o certificado, condicionado à regularidade fiscal e cadastral do empreendimento e à ausência de pendências no CADIN municipal (art. 9º, §5º). O Alvará de Habite-se recebe a anotação de que a edificação foi construída de acordo com a certificação (art. 11).
O certificado vale por 5 exercícios e pode ser renovado por igual período. A renovação deve ser solicitada até 120 dias antes do vencimento, sob pena de perda do benefício, e exige relatório de atendimento aos requisitos assinado por profissional habilitado no CREA/BA ou no CAU/BA, com ART ou RRT atualizada (art. 12, §§1º e 2º). A descaracterização das práticas, a qualquer tempo, cancela a certificação e os benefícios (art. 5º).
Há ainda uma regra de calendário com efeito direto no início do benefício: concluído o processo até 31 de outubro, o desconto começa já no exercício seguinte; depois dessa data, apenas no segundo exercício (art. 12, §7º). Em empreendimentos com Habite-se previsto para o fim do ano, antecipar a conclusão do processo administrativo pode significar um ano inteiro de diferença no início do desconto de cada unidade. É uma decisão de cronograma, com valor mensurável.
O papel da consultoria técnica no processo
A certificação compara o executado com o declarado, e a pontuação de vários itens depende do par requisito e lote. Por isso, o trabalho técnico mais relevante acontece antes do protocolo: levantar as obrigatoriedades da legislação de uso do solo para o terreno, simular composições de pontos comparando o custo incremental de cada item, especificar sistemas já com os parâmetros de verificação e organizar as evidências (especificações, ARTs, registros) que sustentarão a vistoria do Habite-se e as renovações futuras. Nesse desenho, a consultoria especializada atua como engenharia de decisão: antecipa onde o projeto perde pontos, onde ganha com baixo custo e como o cronograma administrativo se encaixa na regra do 31 de outubro.
Perguntas frequentes sobre o IPTU Verde de Salvador
Qual é o desconto máximo do IPTU Verde?
10%, concedido à categoria Ouro, que exige no mínimo 100 pontos (arts. 3º e 12 do Decreto nº 36.288/2022).
O desconto vale para todas as unidades do edifício?
Sim. O art. 12 determina a aplicação do desconto a todas as unidades imobiliárias autônomas que compõem a edificação, desde que em regularidade fiscal e cadastral.
Um edifício já construído pode obter o benefício?
Pode, na modalidade Retrofit Verde, desde que decorridos 5 anos do Habite-se (art. 12, §5º). Edificações sem licenciamento prévio precisam antes se regularizar.
Por quanto tempo vale o certificado?
5 exercícios, renováveis por igual período. O pedido de renovação deve ser feito até 120 dias antes do vencimento, com relatório técnico e ART ou RRT.
IPTU Verde e Outorga Verde são o mesmo benefício?
Não. A Outorga Verde, prevista nos arts. 299 a 303 do PDDU, reduz de 25% a 40% a contrapartida financeira da outorga onerosa na fase de licenciamento. O IPTU Verde reduz o imposto anual das unidades após o Habite-se. Os dois são cumulativos.
O IPTU Verde de Salvador é um sistema de pontuação com regras objetivas: 50, 70 ou 100 pontos definem descontos de 5%, 7% ou 10% para todas as unidades, por 5 exercícios renováveis, com porta de entrada no licenciamento e verificação no Habite-se. Empreendimentos que tratam o Anexo I como parte do caderno de decisões de projeto, e não como formulário de fim de obra, capturam o benefício com custo marginal menor.
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